درحالی که گرمای بازار مسکن در دی ماه و افزایش بی سابقه قیمت آن در بهمن ماه امسال نشان از رفع رکود مسکن و آغاز رونق این بخش می داد، اما هم مشاهدات میدانی و هم آمار نشان می دهد میزان خرید و فروش مسکن در اسفند ماه نسبت به سه ماه قبل از آن به شدت کاهش یافته و نزدیک شدن به ایام سال جدید، تب و تاب معاملات را بصورت چشمگیری فرونشانده است.

کاهش یک سومی خرید و فروش اوراق تسهیلات مسکن در اسفندماه

به عنوان نمونه فرابورس در گزارشی اعلام کرد در هفته سوم اسفند در بخش  تسهیلات مسکن، خرید و فروش ۲۵۰ هزار ورقه تسه به ارزش ۱۷.۱ میلیارد تومان رقم خورد. این در حالی است که هفته گذشته ۳۶۰ هزار ورقه تسه به ارزش ۲۴۰ میلیارد ریال دست به دست شد. به معنای دیگر تنها در فاصله چند روز مانده به پایان سال حجم خرید اوراق گواهی حق تقدم تسهیلات مسکن و دریافت تسهیلات خرید مسکن از بانک عامل این بخش به میزان یک سوم نسبت به هفته قبل از آن (روزهای ابتدایی اسفند) کاهش داشته است.

از سوی دیگر بررسی آمار همه ساله بازار مسکن در اسفند ماه نشان می دهد تعداد معاملات و خرید و فروش ها در ماه پایانی هر سال و همچنین نخستین ماه از سال بعد (فروردین ماه) همواره با روند نزولی همراه بوده و سپس همزمان با آغاز اردیبهشت، بازار مسکن اوج می گیرد. اما مجددا در خرداد ماه به دلیل برگزاری امتحانات پایانی دانش آموزان و دانشجویان با کاهش خرید و فروش مسکن مواجه می شویم و مشتریان خود را برای آغاز رقابت گرم این بازار در تابستان آماده می کنند؛ به خصوص که امسال خرداد ماه و ماه مبارک رمضان با یکدیگر تقریبا منطبق شده اند.

کمبود مسکن نوساز

بررسی میدانی نشان می دهد بخش زیادی از مراجعات به بنگاه های مشاوران املاک برای خرید و فروش مسکن و تب و تاب به وجود آمده در این بخش فروکش کرده است. به خصوص که علی رغم افزایش تعداد معاملات مسکن در ماه های گذشته، هیچ اتفاقی در حجم ساخت و سازها و افزایش خانه های نوساز رخ نداده بود و هر آنچه در بخش نوسازها به فروش می رفت،  یا واحدهای نوساز شده در بافت های فرسوده مناطق ۹ و ۱۰ تهران بود که طی دو سال اخیر وام نوسازی ۵۰ میلیون تومانی با سود ۱۸ درصد دریافت کرده بودند، یا واحدهای نوسازی که از قبل در برخی نقاط پایتخت مانده بود، به شمار می رفت. به همین دلیل احتمال کمبود واحدهای نوساز در ماه های پیش رو و درنتیجه گران شدن احتمالی آنها وجود دارد که در این صورت در دنیا معمولا دولت های ملی یا محلی (شهرداری ها) برای مواجهه با کمبود مسکن نوساز و گران شدن احتمالی آن، ورودِ مستقیم و عملیاتی به صورت ساخت و ساز انبوه می کنند.

کاهش تقاضا تأثیری بر کاهش قیمت نداشت

مشاهدات میدانی  نشان می دهد علی رغم کاهش شدید مراجعات خریداران مسکن به مشاوران املاک، حتی آن دسته از فروشندگانی که برای فروش واحد مسکونی خود مراجعه کرده و فایل فروش تشکیل می دهند نیز حاضر به کاستن از افزایش قیمتی که در سه ماه اخیر رخ داده، نیستند. به معنای دیگر در بازار مسکن بر خلاف سایر بازارهای موازی ـ مانند ارز و سکه و سهام ـ که کاهش تقاضا به صورت لحظه ای بر کاهش قیمت ها اثر می گذارد، در این بازار افت قابل ملاحظه متقاضیان سبب نشده تا به سرعت از قیمت مسکن کاسته شود.

مشاوران املاک: مالکان خواهان فروش واحد مسکونی خود در سال آتی با قیمت بالاتر هستند

همچنین تعدادی از مشاوران املاک  با تأیید کاهش مراجعات خریداران مسکن در روزهای جاری به بنگاه های املاک، گفتند: اگرچه روند افزایش قیمت مسکنی که در دو ماه گذشته رخ داده بود، متوقف شده، اما مالکان حاضر نیستند حتی در دوره کاهش تقاضای خرید، از قیمت مورد نظر خود بکاهند.

به گفته این مشاوران املاک، بسیاری از فروشندگان غیر مضطر مسکن که برای فروش واحد خود در تنگنا نیستند، از بنگاه ها خواسته اند تا حتی الامکان واحد مذکور را در ماه های ابتدایی سال آینده به فروش برسانند تا با افزایش قیمت احتمالی در آن زمان همراه باشد.

کارشناس مسکن: معمولا افزایش قیمت مسکن قابل بازگشت نیست

علی قائدی کارشناس اقتصاد مسکن درباره وضعیت به وجود آمده در بازار مسکن و عدم تداوم پیش رونق به وجود آمده در سه ماه منتهی به اسفند ماه اظهار داشت: هر ساله در اسفند ماه با کاهش معاملات مسکن مواجه هستیم و امسال نیز از این روند به دلایل فرهنگی این اتفاق افتاد.

وی یکی از دلایل کاهش خرید و فروش اوراق تسهیلات مسکن را علاوه بر کاهش تقاضای خرید مسکن، اجرای برخی سیاست های بانک عامل بخش مسکن در خصوص کنترل بازار دانست و افزود: این سیاست ها در پی التهاباتی که در دو ماه گذشته ایجاد شده بود و سبب می شد تا کل بخش مسکن متضرر شود، اتخاذ و اجرا شد و هدف از آنها کنترل بازار مسکن با استفاده از کاهش قیمت اوراق تسهیلات مسکن بود تا خریداران هیجانی مسکن با دیدن کاهش قیمت اوراق تسهیلات، از ورود هیجانی به این بخش خودداری کنند.

این کارشناس بازار مسکن با تأکید بر اینکه کاهش معاملات مسکن در اسفندماه به معنای بازگشت دوباره رکود در این بخش نیست، درباره عدم کاهش قیمت ها اظهار داشت: معمولا قیمت مسکن به این صورت است که پس از هر بار افزایشی که رخ می دهد، به سختی می توان این افزایش قیمت را جبران کرده و یا حتی قیمت های جدید را به نرخ های قبل از افزایش برگرداند. سالهای گذشته که رکود در بازار مسکن حاکم بود این مسأله را شاهد بودیم و علی رغم آنکه جریان خرید و فروش مسکن به کندی صورت می گرفت، اما شاهد بازگشت قیمت ها به دوران پیش از رکود هم نبودیم.