بازار مسکن در غبار کرونا و بورس
به گزارش پایگاه خبری صبح اقتصاد، گزارش معاملات مسکن فروردین ماه شهر تهران حکایت از کاهش بیش از ۸۷ درصدی نسبت به معاملات ماه قبل از آن دارد. موضوعی که به گفته بسیاری از کارشناسان و تحلیلگران نمی‌تواند معیار مناسبی برای پیش‌بینی وضعیت مسکن در ماه‌های آتی باشد.
تعطیلات نوروزی و تدام خانه‌نشینی به دلیل شیوع ویروس کرونا باعث کاهش مراجعات حضوری برای معاملات در بخش مسکن شد. از این رو میزان معاملات مسکن روند کاهشی شدیدی داشت به طوری که طبق گزارش بانک مرکزی میزان معاملات آپارتمان‌های مسکونی در تهران نسبت به ماه قبل ۸۷.۸ درصد کاهش پیدا کرد. با این حال قیمت مسکن در تهران تنها ۲.۱ درصد نسبت به ماه قبل کاهش یافت. هرچند که بسیاری از صاحب‌نظران بر این باورند که در شرایط قبل از کرونا نیز نمیتوانستیم میزان معاملات در فروردین ماه را ملاکی برای ارزیابی وضعیت بازار مسکن بدانیم. به گفته آنها اقتصاد کشور به دلیل ویروس کرونا در شرایط خاصی قرار دارد و برای هرگونه ارزیابی از وضعیت بازار باید منتظر روشن شدن چشم‌اندازها باشیم.
در این راستا مهدی سلطان‌محمدی، تحلیلگر بازار مسکن با اشاره به کاهش حجم معاملات در فروردین ماه سال جاری و میزان تاثیرگذاری آن بر قیمت مسکن به «ابتکار» گفت: بررسی‌ها در فروردین ماه سال جاری حاکی از کاهش حجم معاملات در بخش مسکن بود. دلیل این کاهش هم کاملا مشخص است، اقتصاد ایران اخیرا با ویروس کرونا دست به گریبان شده و شیوع این ویروس بخش بزرگی از اقتصاد را تعطیل کرد. در این میان بنگاه‌های مسکن نیز در تعطیلی به سر می‌بردند از سوی دیگر سیاست فاصله‌گذاری اجتماعی ایجاد شده بود بنابراین تلاشی برای تهیه مسکن در ماه اول سال صورت نگرفت و در چنین شرایطی طبیعی است که حجم معاملات به طرز چشمگیری کاهش پیدا کند.
وی در ادامه افزود: اما مسئله‌ای که وجود دارد و باید به آن توجه کنیم این است که ما نمی‌توانیم کاهش معاملات در فروردین‌ماه را نشانه‌ای برای پیش‌بینی وضعیت مسکن در ماه‌های آتی بدانیم و یا انتظار کاهش قیمت را داشته باشیم. به عبارتی دیگر ما نمی‌توانیم از میزان معاملات قیمت‌ها در این بخش از اقتصاد را تخمین بزنیم.
این تحلیلگر بخش مسکن کاهش معاملات در شرایط فعلی را دلیلی برای افت قیمت در حوزه مسکن ندانست و دراین‌باره گفت: در شرایط فعلی حجم معاملات در بخش مسکن به دلیل شیوع ویروس کرونا کاهش پیدا کرده است. اگر یک بررسی کامل در بازارهای اقتصادی دیگر داشته باشیم خواهیم دید که حجم معاملات در بخش خودرو نیز به دلیل همین ویروس تقریبا به صفر نزدیک شده بود اما کاهش حجم معاملات الزاما به این معنا نیست که قیمت خودرو نزولی شود. طبیعی است هنگامی که سامانه معاملاتی خودرو در تعطیلی به سر ببرد معاملات کمتر خواهد شد، ما باید توجه داشته باشیم که قیمت خودرو بحث دیگری است. در بخش مسکن نیز به همین شکل است و ما نباید انتظار کاهش قیمت درپی کاهش معاملات را داشته باشیم چراکه از روی حجم معاملات نمی‌توان قیمت ملک را تعیین کرد.
وی در بخش دیگری از صحیت‌هایش با اشاره به وضعیت بازار مسکن در سه ماهه اول سال ادامه داد: در سه ماهه اول سال حوزه مسکن در ابهام به سر می‌برد و از اواسط خرداد مشخص می‌شود که بازار چه مسیری را برای حرکت انتخاب خواهد کرد. معمولا در فروردین و اردیبهشت انتظارات خریداران و فروشندگان از یکدیگر فاصله زیادی دارد. در این بازه زمانی فروشندگان انتظار دارند که املاک خود را با قیمت بالاتری به فرو برسانند، در این میان اگر خریداران با قیمت‌های پیشنهادی از سوی فروشندگان معامله را بپذیرند، قیمت در همان محدوده تثبیت خواهد شد اما اگر برای پذیرش قیمت‌های پیشنهادی مقاومت شود، فروشندگان نرخ‌های خود را تغییر خواهند داد. بنابراین فعلا بر اساس اتفاقات در فروردین سال جاری نمی‌توان قضاوتی را برای قیمت و روند بازار داشته باشیم.
این تحلیلگر بخش مسکن در پاسخ به این پرسش که وضعیت بازار با توجه به رکود ناشی از شیوع ویروس کرونا به شکل خواهد بود، گفت: هیچگاه نمی‌شود به طور حتمی از آینده بازارهای اقتصادی صحبت کرد، اما با توجه به مسائل جاری در بخش مسکن می‌توان گفت که احتمالا روند افزایش قیمت خواسته و ناخواسته ادامه داشته باشد ولی بعید به نظر می‌رسد که شیب قیمت‌ها جهشی باشد. روند قیمت‌گذاری به پارامترهای فراوانی بستگی دارد، ما طی دو سال گذشته افزایش قیمت سنگینی را در بخش مسکن تجربه کرده‌ایم به همین دلیل انتظار میرفت که میزان رشد قیمت در سال جاری کمتر باشد.
وی در ادامه افزود: وضعیت تورم عمومی هزینه ساخت را افزایش خواهد داد در چنین شرایط طبیعتا سازندگان با توجه به افزایش هزینه‌های خود قیمت‌ها بالا می‌برند.
سلطان‌محمدی اظهار کرد: از دیگر پارامترهایی که در قیمت مسکن موثر بوده وضعیت بازارهای موازی است. قوانین جدید درخصوص کاهش نرخ بهره سپرده‌های بانکی تا حدودی بر روی افزایش قیمت‌ها در بخش مسکن فشار وارد می‌کند. دلیل آن هم این است که سرمایه‌گذاران برای حفاظت از نقدینگی خود ممکن است سرمایه‌های‌شان را وارد بخش مسکن کنند. البته پیش‌بینی می‌شود مقدار زیادی از این نقدینگی به سمت بازار بورس برود. به هر حال باید کمی منتظر ماند تا چشم‌اندازها روشن‌تر، وضعیت اقتصاد مشخص و از سوی دیگر مسئله کرونا تثبیت شود در آن شرایط پیش‌بینی‌ها دقیق‌تر خواهد بود.
این تحلیلگر بازار مسکن در بخش دیگری از صحبت‌هایش به اهمیت سیاست دولت در تامین کسری بودجه و اثر آن بر بازار مسکن اشاره کرد و در این‌باره گفت: اگر بیماری کرونا ادامه‌دار باشد قطعا بر روی قدرت خرید خانوار اثرگذار خواهد بود. از سوی دیگر بحث تورم نیز مسئله بسیار مهمی در تعیین قیمت‌ها است. ما باید ببینیم که دولت چه سیاستی را برای تامین کسری بودجه خود اتخاذ می‌کند. اگر دولت به سمت سیاست‌هایی برود که افزایش نقدینگی ایجاد شود و درپی آن تورم شدید را داشته باشیم طبیعتا قیمت تمام کالاها افزایش پیدا می‌کند و فشار قابل توجهی را در بخش مسکن شاهد خواهیم بود اما اگر دولت بتواند کسری بودجه را با سیاست‌های غیرتورمی تا حدود مدیریت کند ما با جهش قیمت در حوزه املاک روبه‌رو نخواهیم بود. در شرایط فعلی اقتصاد کشور با ابهاماتی روبه‌رو بوده و باید منتظر روشن شدن مسائل بود تا بتوانیم چشم‌انداز دقیق‌تری از وضعیت مسکن در ماه‌های آتی داشته باشیم.
