به گزارش واحد اقتصادی خبرگزاری صبح اقتصاد به گفته بسیاری از کارشناسان مسکن در مشهد ، هزینه برآوردشده و واقعی تولید مسکن در این کلانشهر متری ۴ تا ۷ میلیون تومان اعیان (به غیر از زمین) است ، اما در حال حاضر آنچه در برخی مناطق مشهد خرید و فروش می شود، متری ۲۰ میلیون تومان است. این اختلاف قیمت ناشی از چیست؟”اختلاف سرسام آور هزینه تولید و فروش مسکن
در ۲ سال اخیر افزایش خارج از قاعده قیمت مسکن بخش اعظمی از جامعه را از امکان خرید خانه محروم ساخته است. فاصله چند ده برابری درآمد اقشار متوسط تا قیمت تمام شده خانه و نیز افزایش بی‌رویه اجاره‌بها نگرانی‌های زیادی را در بین کارشناسان بازارهای مالی به دلیل ایجاد تورم در این بازار و نیز فشار تورمی بازار مولد مسکن بر بازارهای موازی دیگر نگرانی‌های جدی را به ویژه با توجه به ناتوانی دولت دوازدهم در مهار این تورم، به وجود آورده بود.
به‌همین دلیل با شروع رقابت‌های انتخاباتی یکی از اصلی‌ترین موضوعات مورد اشاره نامزدها بحث مسکن و لزوم تغییر و تحول در این حوزه بود. با روی کار آمدن دولت سیزدهم و مطرح شدن طرح ساخت یک میلیون مسکن در جهت ایجاد تحول مسکن، کارشناسان و دست اندرکاران حوزه مسکن از مشکلات فعلی بازار مسکن می‌گویند و متفق القول ایجاد تحول در بازار مسکن را منوط به اصلاح ساختارهای اداری و حذف رانت و مبارزه با فساد برمی‌شمارند.
این اختلاف قیمت ناشی از چیست؟
علی مرادزاده؛ رئیس اتحادیه مشاورین معاملات مسکن مشهد یکی از موضوعات اساسی را که می‌تواند با اجرایی شدن در دولت جدید بر بازار مسکن تاثیر بگذارد؛ سیستم مبارزه با فساد، سوت زنی و کاهش بوروکراسی اداری دانسته و اظهار می‌کند: هزینه واقعی تولید مسکن متری ۴ تا ۷ میلیون تومان اعیان (به غیر از زمین) است که توسط کارشناسان حوزه مسکن برآورد شده است. اما در حال حاضر در مناطق متوسط مشهد در منطقه ۹ یا ۱۱ شما خانه متری ۲۰ میلیون تومان است. این اختلاف قیمت ناشی از چیست؟”اختلاف سرسام آور هزینه تولید و فروش مسکن
مرادزاده می‌افزاید: هزینه‌های سربار تولید، تفاوت این عدد است که به سازنده تحمیل شده و صرفا در جیب فروشنده نخواهد رفت. شما برای ساخت یک مجتمع ۱۰ واحدی چیزی در حدود شش ماه زمان عمرانی از صفر تا صد لازم است. حالا شما برای شروع این شش ماه عملیات عمرانی باید تقریبا چهارده ماه جهت صدور پروانه ساخت در شهرداری زمان صرف کنید.
رئیس اتحادیه مشاورین معاملات مسکن مشهد ادامه می‌دهد: در این میان پاسخ استهلاک این سرمایه به صاحب سرمایه باید چگونه داده شود؟ خواب سرمایه ناشی از طولانی بودن پروسه مجوز را فروشنده مجبور است بر روی قیمت تمام شده خانه بیاورد و از خریدار اخذ کنند و همین بوروکراسی اداری ساخت یک مجتمع مسکونی ۱۰ واحدی را از تولید تا عرضه تا ۲.۵ سال طولانی می‌کند. لذا با چابک‌سازی سیستم اداری و صدور مجوز و تسهیل پروسه اداری شاهد حداقل کاهش ۵۰ درصدی هزینه‌ها صرفا در حوزه اداری خواهیم بود.
افزایش هزینه‌هایی پنهانی برای سازنده
محمد علیزاده؛ کارشناس حوزه مسکن نیز با اشاره به لزوم بازنگری جدی در تمامی ارکان حوزه مسکن، یکی از دلایل افزایش قیمت مسکن در دولت قبل را افزایش هزینه‌هایی پنهانی برای سازنده می‌داند: در سال‌های اخیر با توجه به موضوع تحریم، شاهد رشد قیمت مصالح ساختمانی بودیم که به دلیل عدم پشتیبانی و توقف واردات بسیاری از اجناس دچار کمبود شد و در نتیجه همان تعداد محدود موجود در بازار با قیمت‌های دلخواه فروخته شد. سازنده‌ها هم که برای تکمیل کار خود مجبور به تهیه برخی از این اقلام بودند تن به خرید با قیمت های نجومی و دلخواه از سودجویان و واسطه ها دادند.”اختلاف سرسام آور هزینه تولید و فروش مسکن
این کارشناس حوزه مسکن می‌افزاید: در سوی دیگر ادارت دولتی از تامین اجتماعی تا دارایی و شهرداری هر کدام بوروکراسی پیچیده و خسته کننده‌ای را در پیش گرفتند و به نوعی فشار هزینه‌های سربار دولت را با فرمول‌گذاری‌های خاص به صورت افزایشی محاسبه می‌کنند. تحت این شرایط پدیده فساد اداری رخ می‌دهد و سازنده که قادر به پرداخت هزینه ها نیست تن به پرداخت مبالغ به اصطلاح زیرمیزی به افراد خاص جهت کاهش این هزینه‌ها و کارگشایی سریع می‌دهد که در نهایت همه این افزایش پرداخت‌ها در قیمت نهایی ملک موثر خواهد بود و خریدار نهایی ملک بیشترین ضرر را پس از سازنده از این وضعیت خواهد کرد.
کارشناس حوزه مسکن ادامه می‌دهد: مادامی که این رویکردهای وسوسه انگیز از فروش درصدی فیش شهرداری‌ها گرفته تا تهاترهای مسئله‌دار در حوزه اداری در جریان باشد؛ قیمت تمام شده مسکن به صورت تصاعدی به نفع واسطه‌ها و به ضرر سازنده و مصرف کننده افزایش خواهد یافت.
وی می‌افزاید: در اواخر دولت دوازدهم با افزایش قیمت مسکن حتی شاهد گسترش واسطه‌گری‌ها و تبانی در حوزه بنگاه‌داری بودیم که قیمت برخی فایل‌ها را در مناطق خاص یا تحت برند یا اسامی خاص چند ۱۰ درصد گران تر عرضه می‌شد در حالی که این افزایش تنها به جیب بنگاه املاک و واسطه می‌رفت.
این کارشناس حوزه مسکن خاطرنشان می‌کند: دولت سیزدهم اگر به دنبال تاثیرگذاری سریع و موثر در حوزه مسکن است؛ ابتدا باید با این رانت‌ها مقابله کرده و با بازتعریف و استانداردسازی بوروکراسی اداری؛ راه را به روی سودجویان و واسطه گران ببندد تا دیگر انفعال دستگاه های دولتی و خدماتی؛ شهروندان را برای کارگشایی به سمت پرداخت‌های فسادآلود سوق ندهد.
“اختلاف سرسام آور هزینه تولید و فروش مسکن
ضرورت حذف رانت و صنعتی سازی ساختمان
سعید مادرشاهی کارشناس نما پیرامون مشکلات صنعت ساختمان در سال‌های اخیر اظهار می‌کند: یکی از مشکلاتی که آینده صنعت ساختمان را در ایران تحت الشعاع قرار داده است ادامه روش سنتی ساخت وساز در ایران است. هنوز بسیاری از ساختمان‌های ما با همان روش‌های پنجاه سال قبل در حال ساخت هستند و با وجود به روز شدن فرآیند مهندسی؛ نیروی سنتی آموزش ندیده در حوزه اجرا همان روش‌های قدیمی را پیاده کرده و حاضر به هماهنگ شدن با فناوری های روز نیست و این موضوع یک دنیا فاصله از مهندسی تا اجرا را در کیفیت نهایی ایجاد کرده است.
دبیر نشست تخصصی نما می افزاید: اگر دولت سیزدهم به دنبال استانداردسازی و افزایش کیفیت خانه‌سازی و در عین حال ایجاد سرعت در این فرآیند است تنها راهکار به مانند بسیاری از کشورهای پیشرفته؛ حرکت به سمت صنعتی‌سازی در کلان پروژه‌ها و سپس پروژه‌های کوچک تر است. تسهیل واردات فناوری و کارخانه‌هایی برای ساخت اجزای مختلف ساختمان از نما تا حتی سقف و دیوارها با کیفیت و استاندارد بین‌المللی و به کارگیری مصالح نوین ساختمانی و انتقال قطعات پیش‌ساخته بزرگ مقیاس به کارگاه برای اجرا می‌تواند مهم‌ترین گام برای رسیدن به هدف ساخت یک میلیون مسکن در دولت سیزدهم باشد.
این کارشناسِ نما می‌افزاید: یکی دیگر از موضوعاتی که باید در این دولت به جد به آن توجه شود موضوع سوبسیدهای انرژی است. وقتی انرژی ارزان باشد، ساخت خانه‌های بی‌کیفیت توسط سازنده‌ها توجیه پذیر می‌نماید اما اگر زمانی با حذف این سوبسیدهای پنهان (و پرداخت مستقیم سوبسید انرژی به شهروندان) هزینه فاکتور انرژی یک مستاجر بخواهد از اجاره بها او بیشتر شود اقبال به سمت خانه‌های استاندارد خواهد رفت و در نتیجه سازنده‌ها نیز مجبور به رعایت استانداردهای به‌روز هنگام ساخت پروژه‌های خود خواهند شد.”اختلاف سرسام آور هزینه تولید و فروش مسکن
فعال حوزه ساختمان آخرین قدم تحول در حوزه مسکن را شفاف‌سازی و یکسان‌سازی قوانین و مقررات ساخت وساز در کشور عنوان کرده و می‌افزاید: تا زمانی که قوانین و مقررات ساخت وساز حتی در مناطق مختلف شهرداری یک شهر متفاوت، مبهم و سلیقه‌ای باشد ما نمی‌توانیم خروجی استاندارد و با کیفیتی از ساخت وسازها توقع داشته باشیم. سیستم اداری ما در حوزه صدور پروانه رانت‌پذیر و سلیقه‌ای است.
- منبع خبر : ایران جیب
لینک کوتاه :
https://sobh-eqtesad.ir/?p=155108
