در رکود بازار ، مسکن بخریم یا بفروشیم

به گزارش واحد تحلیلی خبرگزاری صبح اقتصاد , اگر با تعریف غیر عامیانه بخواهم رکود را معنی کنم باید بگویم، رکود عبارت است از کاهش چشم گیر تقاضا در مقابل عرضه که دانشمندان عرضه را معادل تولید هم گرفته اند.

به عبارت منطقی تر عدم چرخه مالی کشور یا منطقه  نسبت به نوعی کالا یا اساسا همه نوع کالا به صورت مثبت و بحالت دقیق تر عدم تمایل اعضای جامعه به خرید کالاهای بادوام و در برخی موارد خرید فقط کالاهای اساسی آنهم با نسبت کاهش به دیگر دوران مالی را رکود میگویند. تاثیر زمان در امر رکود خود میتواند تعاریف ضمیمه ای دیگری را هم شامل شود. به زبان عامیانه رکود را کساد تعریف میکنند و در مقابل رونق بکار میبرند. کساد و یا رکود را میتوانیم منتج از توقع جامعه نسبت به دوره ای خاص و فصلی معین تعریف کنیم. من باب مثال در یک جامعه در یک زمان خاص اتفاقاتی محدود میشوند به عبارتی در ماه محرم و صفر عروسی و ازدواج کمتر اتفاق می افتد پس کالای منتج از نیاز این اتفاق هم در خرید و فروش به رکود و یا کسادی میل میکند. پس اگر بخواهیم رکود یا کسادی را در زمان تعریف کنیم علل و عوامل بسیاری را نسبت به کالای مد نظر و یا بازار خاص در نظر میگیریم. اما حال با توجه به اینکه بحث ما بررسی رکود و بدست آوردن انگیزه برای فروش یا خرید مسکن است لذا باید به آمارها مراجعه کنیم. مثلا بدانیم که  تعداد معاملات آپارتمان ‌های مسکونی در شهر تهران در شهریورماه سال ۱۳۹۹ به  هشت هزار و پانصد واحد رسیده است. این رقم نشان میدهد که نسبت به ماه قبل ۶.۸ درصد کاهش و در ماه مشابه سال قبل به  ۲۰۴ درصد افزایش داشته است. همچنین بر اساس گزارش های فصلی بانک مرکزی در ماه مورد گزارش، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۲۴.۲ میلیون تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب معادل ۵.۱ و ۹۱.۷ درصد افزایش نشان می‌دهد. اینکه چرا قیمت ها این مقدار متغیرند  به دو عامل مهم باز میگردد. اول عطش خرید در بازار که آن را به عطش واقعی و کاذب تقسیم میکنند. عطش واقعی را تقاضای واقعی بازار و عطش کاذب را ناشی از جو و انگیزه های موقت در هجمه پول یا نقدینگی به این بازار میدانند که میتواند سیاسی و یا هیجانی هم تعریف شوند. فراموش نکرده ایم که وقتی قطعنامه ۵۹۸ در سال ۶۷ توسط ایران پذیرفته شد عده ای از ترسی کاذب هرچه داشتند عرضه کردند و در اغلب بازارها عرضه چند برابر تقاضا شد و همین امر موجب افت قیمت ها گردید و افت قیمت ها برای عده ای موجب بروز سکته ناشی از محاسبه ارزش روز دارایی نسبت به بدهی گردید. به این واکنش ها در بررسی های اقتصادی حمله های هیجانی و روان رفتاری گفته میشود. دوم کاهش عرضه در اثر تولید کمتر و یا نسبت تقاضا به عرضه است. در بازار مسکن تعداد صدور پروانه ساخت در شهرداری ها آمار خوبی است که در هر ماه نسبت به ماه قبل و یا نسبت به همان ماه در سال قبل چه تغییراتی را شامل میشوند. بعد از بررسی این آمار قیمت مصالح ساخت و یا قیمت تمام شده ملاک است. در بازار ایران و خصوصا تهران نوسان قیمت مصالح ساختمانی، بخش ساخت و ساز را به چالش کشانده است. سازندگان عنوان می کنند طی ۹ ماه گذشته هزینه احداث واحدهای مسکونی تا پایان مرحله اسکلت یکصد و پنجاه درصد رشد داشته که بر قیمت تمام شده تاثیرگذار خواهد بود. خروجی این وضعیت به فقر عرضه فایلهای به قیمت و کاهش توان خرید منتهی می شود. لذاست که با وجود افزایش قراردادهای خرید و فروش نسبت به سال گذشته، نشانه های افت معاملات در هفته های اخیر بروز کرده است. مقایسه نقطه به نقطه معاملات در شهریور امسال رشدی بالای دویست درصدی را نسبت به شهریور پارسال نشان می دهد. بازار از این نظر در نیمه اول امسال هم شرایط بهتری نسبت به شش ماهه ابتدای سال ۱۳۹۸ داشته و معاملات در نیمه اول سال جاری افزایش ۶۹ درصدی نسبت به مدت مشابه سال قبل نشان داده است. حال و در این وضعیت بهتر است مسکن بخریم یا اگر مسکن اضافه داریم بفروشیم؟ بازاری ها که معمولا چکیده تجربی علم اقتصاد را در کیسه داشته و بطور روزمره با آن زندگی میکنند معتقدند در رکود باید خرید و در رونق باید فروخت. و این عبارت اگر چه بطور کلی و عمومی جواب میدهد اما مهم شراط جیب شماست. اگر در جیب شما مقدار نقدینگی به معیشت مرتبط نباشد و قصد شما از خرید و فروش فقط سرمایه گذاری است بله در رکود بخرید و در رونق بفروشید. اما اگر قصد شما متکی به نیاز در حوزه معیشت باشد خیر این فرمول پاسخ مناسبی نخواهد داد و لذا بسته به هر مورد باید نسخه مربوط به همان مورد را بنویسیم. والسلام

 حمیدرضا نقاشیان