مقاومت بازار مسکن در برابر تخلیه حباب
مقاومت بازار مسکن در برابر تخلیه حباب
تداوم رشد قیمت مسکن و مقاومت در برابر تخلیه حباب، می‌تواند تورم بازار اجاره را در میان‌مدت تا ۱۰۰درصد افزایش دهد.

به گزارش واحد اقتصادی خبرگزاری صبح اقتصاد روند بازار مسکن تهران در زمستان امسال به‌طرز غیرمنتظره‌ای تغییر کرد تا هم با رشد دوباره قیمت‌ها، آخرین امیدهای باقی‌مانده برای تقاضای مصرفی طبقه متوسط را نابود کند و هم فرضیه تخلیه تدریجی حباب قیمت مسکن به معادله‌ای چندمجهولی تبدیل شود. در شرایط فعلی با رسیدن میانگین قیمت مسکن شهر تهران به ۲۸میلیون‌و۳۸۹هزار تومان و باوجود رشد ۳۰٫۶درصدی اجاره‌بها در یک سال منتهی به بهمن۹۹، نسبت میانگین قیمت مسکن به میانگین اجاره‌بهای سالانه، (P/R) به‌عنوان معیار سنجش حباب قیمت مسکن به ۳۸برابر رسیده که بالاترین رقم در تاریخ بازار مسکن شهر تهران محسوب می‌شود.”مقاومت بازار مسکن در برابر تخلیه حباب”

تفاضل تورم مسکن و اجاره
بررسی‌ها نشان می‌دهند در شرایط فعلی متوسط قیمت خرید یک مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران ۵۶۰درصد بالاتر از رقم مشابه در پاییز سال۱۳۹۵ و حدود ۹۷٫۲درصد بالاتر از مدت مشابه سال قبل قرار دارد. این در حالی است که در همین بازه زمانی، میانگین اجاره بهای ماهانه یک مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران ۱۸۰درصد نسبت به سال۹۵ و ۳۰٫۶درصد نسبت به بهمن سال گذشته افزایش داشته است. پیش از اینکه بازار مسکن وارد دوره تورم زمستانی اخیر شود و قیمت فروش مسکن در اوج خوش‌بینی بازارهای موازی به تحولات آینده اقتصادی سیاسی ایران، وارد روند افزایشی جدید شود، نسبت میانگین قیمت مسکن به میانگین اجاره‌بهای سالانه، (P/R) به ۳۷برابر رسیده بود و با توجه به رکود سنگین معاملات مسکن برآورد می‌شد از یک‌سو با کاهش نه‌چندان زیاد قیمت مسکن در کنار ثبات طولانی‌مدت قیمت‌های این بازار در یکی، دو سال آینده و درعین‌حال رشد تورم اجاره‌بها به میزان تورم سالانه، نسبت قیمت مسکن به میانگین قیمت اجاره سالانه به محدوده ۱۸برابری به‌عنوان حد میانگین بازار مسکن نزدیک شود.

اما حالا از آمارها چنین برمی‌آید که فرضیه تخلیه حباب مسکن با این سناریو با اما و اگرهای زیادی مواجه است و حتی به‌واسطه کنترل اندک سیاستگذاران حوزه‌های مسکن و مالیات بر تحولات این بازار، امکان وخیم‌تر شدن اوضاع نیز وجود دارد. به‌خصوص چنانچه گشایش‌های اقتصاد سیاسی مورد انتظار بازارها و رفع تحریم‌های ظالمانه اقتصادی برای مدت زیادی به تعویق بیفتد یا خبرهای مطمئنی از ابقای تحریم‌ها به گوش بازارها برسد، در کنار رشد روز، افزودن نرخ ارز، بالا رفتن نرخ تورم، بازگشت روند صعودی بازار سرمایه و زنده شدن کوره تورم انتظاری، یقیناً بازار مسکن نیز دور جدیدی از افزایش قیمت را آغاز می‌کند. در این شرایط، تنها سناریوی باقی‌مانده برای عادی شدن نسبت میانگین قیمت مسکن به میانگین اجاره‌بهای سالانه، (P/R) رشد ادامه‌دار نرخ اجاره خواهد بود که عملاً طبقه مستأجر در جامعه ایرانی را تحت‌فشار بی‌سابقه‌ای قرار می‌دهد.”مقاومت بازار مسکن در برابر تخلیه حباب”

سناریوهای تخلیه حباب
در شرایط فعلی میانگین قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران ۲۸میلیون‌و۳۸۹هزار تومان و میانگین اجاره سالانه یک مترمربع زیربنای مسکونی نیز به حدود ۷۵۰هزار تومان می‌رسد. در این شرایط با فرض مثال، برای رسیدن نسبت میانگین قیمت مسکن به میانگین اجاره‌بهای سالانه، (P/R) به محدوده ۱۸برابر که میانگین ۳۰ساله بازار مسکن شهر تهران به‌حساب می‌آید، یا باید درآمد اجاره‌بها به ۲برابر افزایش پیدا کند و میانگین درآمد سالانه اجاره یک مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران به بیش از یک‌میلیون و ۵۰۰هزار تومان برسد یا باید قیمت مسکن با تخلیه حباب مثبت، از محدوده فعلی بیش از ۵۲درصد را اصلاح کرده و تا حوالی ۱۳میلیون‌و۵۰۰هزار تومان برای هر مترمربع کاهش پیدا کند.”مقاومت بازار مسکن در برابر تخلیه حباب”
البته بنا به جنس خاص بازار مسکن، نوع تقاضای خرید مسکن، ضعف شدید تولید و انبوه‌سازی و چسبندگی فوق‌العاده قیمت در بازار مسکن، سناریوی کاهش ۵۲درصدی قیمت مسکن برای تخلیه حباب قیمتی آن منتفی است؛ درحالی‌که بنا به ذات سنتی بازار اجاره و کم‌کاری متولیان امر در این بازار امکان رشد پیوسته اجاره‌بها از جیب طبقه متوسط رو به پایین وجود دارد و به‌سرعت می‌تواند حباب ۵۰درصدی قیمت بازار مسکن را برطرف و پنهان کند. در این میان، هرچه رکود بازار مسکن به تعویق بیفتد، شیب افزایش نرخ اجاره و دوره زمانی سونامی تورم بازار اجاره بیشتر می‌شود.
با توجه به اینکه حداقل سهم هزینه مسکن در سبد مصرفی خانوارهای ایرانی به ۳۵درصد رسیده، وقوع سناریوی تخلیه حباب مسکن با افزایش اجاره‌بها می‌تواند سبد مصرفی خانوارها را با تکانه‌های جدی مواجه کند و برخی از اقلام ضروری زندگی از سبدها حذف شود. کسری حدود ۴۰درصدی لبنیات در ایران، حذف محصولات فرهنگی، تفریحی و گردشگری از فهرست هزینه خانوار، تعطیل‌کاری شاغلان، رواج شغل دوم و چندم و پایین آمدن شاخص نشاط جامعه، از پیامدهای مستقیم و غیرمستقیم بالا رفتن سهم هزینه مسکن در سبد مصرفی و بهبود نیافتن قدرت خرید خانوار است که درصورت جهش دوباره اجاره‌بها، وضعیت آنها از شرایط موجود نیز بدتر خواهد شد.
  • منبع خبر : اقتصاد آنلاین